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Gebäudeinstandhaltung -
eine Herausforderung in der Zukunft

In Deutschland wurden in der Zeitspanne zwischen 1949 und 1978 fast die Hälfte aller derzeit vorhandenen Wohngebäude gebaut. In Westdeutschland sollen sogar rund 60% der Wohnimmobilien zu dieser Baualtersklasse gehören. Diese sind heute zwischen 40 und 70 Jahre alt. Im Interview mit dem Vorstand unserer Genossenschaft möchten wir
mehr über dieses Thema und die damit verbundenen Herausforderungen in der Zukunft erfahren.

Wann wurden die Wohngebäude der GeWoGe errichtet:
“Auch in unserer Genossenschaft ist eine derart typische Baualtersklasse zu finden. Wir sind uns bewusst, dass diese Struktur für uns, wie auch für andere betroffene Wohnungsgesellschaften, eine besondere Herausforderung darstellt. Deshalb haben wir uns bereits früh dieser Problematik gestellt.”

Wie stellt sich die GeWoGe dieser Verantwortung:
Durch den Ablauf der technischen Lebensdauer von Bauteilen wird sich in der Zukunft auch für uns ein höherer Instandsetzungsbedarf ergeben. Nicht umsonst haben wir in den letzten Jahren bereits erhebliche Investitionen in den Austausch von Bauteilen und die Verbesserung der Attraktivität unserer Wohngebäude getätigt.

Wie wichtig werden Instandhaltungspläne in der Zukunft:
Für die Zukunft wird es immer wichtiger, dass die Investitionen für unsere Wohngebäude abgeschätzt und planbar gemacht werden. Investitionsentscheidungen können somit leichter getroffen werden. Außerdem schaffen wir damit Transparenz für uns, den Aufsichtsrat und unsere Mitglieder.

Wie leitet sich der Bedarf für die Instandsetzung ab:
Betrachten wir als Beispiel eine Gasetagenheizung. Diese befindet sich in vielen unserer Wohnungen. Um nunmehr den Aufwand für die Instandsetzung zu ermitteln, benötigen wir detaillierte Informationen über das Alter, die Restnutzungsdauer und den Zustand dieses Bauteils. Auf dieser Basis müssen dann mit einem möglichst vertretbaren Zeitaufwand die Kosten für die jeweils betroffenen Objekte präzise ermittelt werden. Diese Vorgehensweise gilt selbstverständlich auch für andere Bauteile eines Gebäudes.

Liegen bereits Instandhaltungspläne vor:
In der Tat haben wir solche Pläne. Vor rund fünf Jahren haben wir damit begonnen, eine Vielzahl von Bauteilen einer Prüfung zu unterziehen. Hierzu gehörten beispielsweise die Dächer, Fenster, Treppenhäuser, Elektroanlagen und dergleichen. Unter Einbindung der für uns tätigen Handwerksunternehmen haben wir Prioritätsstufen definiert und die voraussichtlichen Kosten und Zeitperioden zur Durchführung dieser Arbeiten festgelegt. Im Rahmen unserer täglichen Arbeit stellen wir aber auch immer wieder fest, dass die Pläne sehr dynamisch sind. Im Kalenderjahr 2020 werden wir prüfen, inwieweit unsere neue wohnungswirtschaftliche Software mit ihrer Vielzahl von Modulen uns in diesem Bereich nützlich sein kann.

Welche Strategie bzw. welches Ziel verfolgt der Vorstand mit dieser Handlungsweise:
Die Pläne stellen für uns in der Zukunft eine Herausforderung dar, zumal auf dieser Basis strategische Handlungen festzulegen sind.

Künftig können wir somit leichter abschätzen, wann und in welchem Umfang ein baualtersspezifischer Instandsetzungsbedarf besteht. Außerdem können wir leichter prüfen, inwieweit Kosteneinsparungen durch eine gebündelte Auftragsvergabe möglich sind.

Mit diesem Wissen und den zur Verfügung stehenden Budgets im Kleinreparatur- und Modernisierungsbereich lassen sich für die Zukunft die jährlichen Belastungen unserer Genossenschaft in den Bereichen Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung viel schneller ermitteln. Gleichwohl lässt sich auf Basis dieser Zahlen zügig abbilden, ob eine Refinanzierung der notwendigen Maßnahmen über unsere  Mieteinnahmen oder mögliche Mietanpassungen überhaupt umsetzbar ist. Zahlreiche Unternehmen sind bereits mit Erfolg diese Schritte gegangen. Es ist noch vieles zu tun.

Wir danken für das aufklärende Gespräch.

GebäudeinstandhaltungBurkhard Eckloff und Alfred Gries
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